집주인이 "전세를 월세로 돌리자"거나 "월세를 좀 올리자"고 할 때, 얼마까지가 정당한지 알고 있으면 대화가 달라집니다. 임대차보호법에는 전환율과 증액에 각각 상한이 있고, 주택과 상가의 기준이 다릅니다.
법정 전월세 전환율: 기준금리 + 2%p
전세보증금을 월세로 바꿀 때 적용하는 이율에는 상한이 있습니다. 기준금리 + 2%p와 연 10% 중 낮은 값입니다. 2026년 7월 16일 한국은행이 기준금리를 2.5%에서 2.75%로 올리면서 상한도 연 4.5%에서 4.75%로 함께 올랐습니다.
계산은 단순합니다. 전환 대상 금액 × 전환율 ÷ 12가 월세입니다. 전세 3억원짜리 집을 보증금 5,000만원 남기고 월세로 돌린다면, 전환 대상은 2억 5,000만원이고 4.75%를 적용해 월 989,583원이 적정 월세입니다.
전환율이 조금만 달라져도 부담이 크게 바뀝니다. 같은 조건에서 전환율 4%면 833,333원, 6%면 1,250,000원, 7%면 1,458,333원입니다. 4%와 7%의 차이가 월 62만원, 연 750만원입니다. 집주인이 제시한 월세를 역산해 전환율이 몇 퍼센트인지 확인해 보는 것이 협상의 출발점입니다.
보증금을 얼마나 남기느냐도 지렛대
같은 전세 3억원이라도 보증금을 얼마나 남기느냐에 따라 월세가 달라집니다. 전환율 4.75% 기준으로 보증금 1억원마다 월세가 약 39만 6천원 움직입니다.
| 남기는 보증금 | 전환 대상 금액 | 월세 |
|---|---|---|
| 0원 (순수 월세) | 3억원 | 1,187,500원 |
| 5,000만원 | 2억 5,000만원 | 989,583원 |
| 1억원 | 2억원 | 791,667원 |
| 2억원 | 1억원 | 395,833원 |
판단 기준은 간단합니다. 전환율이 예금 금리보다 높으면 보증금을 높이는 쪽이 이득입니다. 4.75%로 전환되는데 예금 금리가 3.5%라면, 목돈을 보증금에 넣어 월세를 줄이는 편이 유리합니다. 반대로 그 돈을 더 높은 수익으로 굴릴 수 있다면 월세를 택할 수 있습니다.
임대료 5% 증액 상한
계약 기간 중이거나 계약갱신요구권을 행사해 갱신할 때, 임대인은 기존 임대료의 5%를 넘겨 올릴 수 없습니다. 월세 100만원이면 최대 105만원까지입니다. 또한 한 번 증액하면 1년 이내에는 다시 올릴 수 없습니다.
주의할 점은 신규 계약에는 적용되지 않는다는 것입니다. 계약갱신요구권을 다 쓰고 새로 계약을 맺거나, 다른 세입자와 처음 계약할 때는 상한이 없습니다. 5% 상한은 기존 계약 관계를 전제로 한 보호 장치입니다.
주택과 상가, 무엇이 다른가
| 구분 | 주택임대차 | 상가임대차 |
|---|---|---|
| 증액 상한 | 5% | 5% |
| 갱신요구권 | 1회(2년 + 2년) | 최초 포함 10년 |
| 보호 범위 제한 | 없음 | 환산보증금 한도 초과 시 일부 조항 배제 |
| 전환율 상한 | 기준금리+2%p, 최대 10% | 별도 기준 |
상가의 핵심은 환산보증금입니다. 보증금 + (월세 × 100)으로 계산하는데, 이 금액이 지역별 한도를 넘으면 5% 상한 같은 일부 조항이 적용되지 않습니다.
| 지역 | 환산보증금 한도 |
|---|---|
| 서울특별시 | 9억원 |
| 과밀억제권역·부산 | 6억 9,000만원 |
| 광역시·세종·파주·화성 등 | 5억 4,000만원 |
| 그 밖의 지역 | 3억 7,000만원 |
계산식에서 월세에 100을 곱한다는 점이 중요합니다. 월세 100만원이 보증금 1억원과 같은 무게로 잡히기 때문에, 보증금이 적어도 월세가 높으면 금세 한도를 넘습니다. 보증금 5,000만원에 월세 200만원인 서울 상가는 환산보증금이 2억 5,000만원이라 보호 대상이지만, 보증금 2억원에 월세 800만원이면 10억원이 되어 5% 상한을 적용받지 못합니다.
다만 한도를 넘어도 계약갱신요구권(10년)과 권리금 회수 기회 보호 같은 조항은 그대로 적용됩니다. 보호에서 완전히 배제되는 것은 아닙니다.
상한을 넘는 요구를 받았다면
- 계산부터 — 제시받은 금액이 실제로 몇 퍼센트 인상인지, 전환율이 몇 퍼센트인지 역산합니다. 전월세 전환율 계산기와 상가 임대료 인상 계산기에서 확인할 수 있습니다.
- 보호 대상인지 확인 — 주택이라면 계약갱신요구권을 쓸 수 있는 상황인지, 상가라면 환산보증금이 한도 안인지 봅니다.
- 서면으로 의사 표시 — 상한을 넘는 부분은 응하기 어렵다는 뜻을 문자나 내용증명으로 남깁니다. 구두 대화는 나중에 입증이 어렵습니다.
- 분쟁조정 신청 — 합의가 안 되면 주택임대차분쟁조정위원회나 상가건물임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있습니다. 소송보다 빠르고 비용 부담이 적습니다.
이미 상한을 넘는 금액을 냈다면 초과분에 대해 반환을 청구할 수 있습니다. 계약서와 이체 내역을 보관해 두세요.
계약할 때 확인할 것
확정일자와 전입신고는 보증금을 지키는 기본입니다. 두 가지를 갖춰야 대항력과 우선변제권이 생깁니다. 이사 당일에 전입신고를 하고 확정일자를 받는 것이 원칙입니다.
계약 전에는 등기부등본으로 선순위 근저당을 확인하세요. 보증금과 근저당 채권최고액의 합이 시세에 육박하면 위험 신호입니다. 전세보증금 반환보증에 가입할 수 있는지도 함께 확인해 두면 좋습니다.
자주 묻는 질문
법정 전월세 전환율은 얼마인가요?
기준금리 + 2%p와 연 10% 중 낮은 값입니다. 2026년 7월 기준금리 인상으로 상한은 연 4.75%가 됐습니다.
전세 3억원을 월세로 바꾸면 얼마인가요?
보증금 5,000만원을 남긴다면 전환 대상 2억 5,000만원에 4.75%를 적용해 월 989,583원입니다. 보증금을 남기지 않으면 1,187,500원입니다.
5% 상한은 신규 계약에도 적용되나요?
아닙니다. 기존 계약 존속 중이거나 계약갱신요구권을 행사한 갱신에 적용됩니다. 완전히 새로 맺는 계약에는 적용되지 않습니다.
상가는 왜 보호를 못 받는 경우가 있나요?
환산보증금(보증금 + 월세×100)이 지역별 한도를 넘으면 5% 상한 등 일부 조항이 적용되지 않습니다. 다만 계약갱신요구권 10년과 권리금 보호는 유지됩니다.
보증금을 높이면 월세가 얼마나 줄어드나요?
전환율 4.75% 기준으로 보증금 1억원마다 월세가 약 39만 6천원 줄어듭니다. 전환율이 예금 금리보다 높다면 보증금을 높이는 편이 유리합니다.
근거와 기준일
전월세 전환율 상한은 주택임대차보호법 제7조의2, 증액 청구 제한은 같은 법 제7조를 따랐습니다. 상가 환산보증금 한도와 계약갱신요구권은 상가건물임대차보호법 및 같은 법 시행령 기준입니다. 기준금리는 2026년 7월 16일 인상분(2.75%)을 반영했습니다. 법령·금리 최종 확인: 2026년 8월 21일