전세 3억 원을 월세로 돌리면 월 98만 원
전세보증금 3억 원짜리 집을 보증금 5,000만 원에 월세로 전환한다고 해봅시다. 전환 대상 금액 2억 5,000만 원에 법정 전환율 연 4.75%를 적용하면 적정 월세는 989,583원입니다. 계산식은 간단합니다. 2억 5,000만 × 4.75% ÷ 12개월입니다. 집주인이 제시한 월세가 이 금액보다 훨씬 높다면 어떤 전환율을 적용했는지 물어볼 근거가 됩니다.
전환율 1%p가 월세 20만 원을 바꿉니다
전환율은 협상에서 가장 중요한 숫자입니다. 같은 전세 3억 원·보증금 5,000만 원 조건에서 전환율만 바꿔 보면 차이가 분명합니다.
| 적용 전환율 | 월세 | 연간 월세 총액 | 4.75% 대비 |
|---|---|---|---|
| 4.0% | 833,333원 | 10,000,000원 | −156,250원/월 |
| 4.75% (법정 상한) | 989,583원 | 11,875,000원 | 기준 |
| 5.5% | 1,145,833원 | 13,750,000원 | +156,250원/월 |
| 6.0% | 1,250,000원 | 15,000,000원 | +260,417원/월 |
| 7.0% | 1,458,333원 | 17,500,000원 | +468,750원/월 |
전환율이 4%에서 7%로 오르면 월세가 62만 원 넘게 차이 납니다. 연간으로는 750만 원입니다. 갱신 계약이라면 법정 상한(기준금리 + 2%p, 최대 10%)을 넘는 전환율은 적용할 수 없으므로, 제시받은 월세를 역산해 전환율이 몇 퍼센트인지 확인해 보세요.
보증금을 얼마나 남기느냐도 지렛대입니다
같은 전세 3억 원이라도 보증금을 얼마나 남기느냐에 따라 월세 부담이 달라집니다. 전환율 4.75% 기준입니다.
| 남기는 보증금 | 전환 대상 금액 | 월세 |
|---|---|---|
| 0원 (순수 월세) | 3억 원 | 1,187,500원 |
| 5,000만 원 | 2억 5,000만 원 | 989,583원 |
| 1억 원 | 2억 원 | 791,667원 |
| 2억 원 | 1억 원 | 395,833원 |
전환율 4.75% 기준으로 보증금 1억 원마다 월세가 약 39만 6천 원 달라집니다. 여윳돈이 있다면 보증금을 높여 월세를 줄이는 쪽이 유리한지, 그 돈을 다른 곳에 굴리는 쪽이 나은지는 예금 금리와 전환율을 비교해 판단하면 됩니다. 전환율이 예금 금리보다 높다면 보증금을 높이는 편이 이득입니다.
전월세 전환율, 왜 중요한가요?
전세 계약을 유지하다가 전세 → 월세로 전환할 때는 주택임대차보호법이 정한 전환율 상한이 적용됩니다. 상한은 한국은행 기준금리 + 2%p와 연 10% 중 낮은 값으로, 2026년 7월 16일 기준금리가 2.75%로 인상되면서 현재 상한은 연 4.75%입니다. 월세 계산식은 다음과 같아요.
월세 = (전세보증금 − 월세보증금) × 전환율 ÷ 12
예: 전세 3억원에서 보증금 5,000만원만 남기고 월세로 바꾸면, 전환율 4.75% 기준 월세는 2.5억 × 4.75% ÷ 12 ≈ 약 99만원입니다. 이보다 높은 월세를 요구받았다면 초과분은 법적으로 무효를 주장할 수 있습니다. 계산기의 기준금리 값을 바꾸면 법정 상한과 초과 판정이 자동으로 갱신되니, 향후 기준금리가 조정돼도 그대로 활용할 수 있어요.
신규 계약에는 상한이 적용되지 않아요
법정 전환율은 계약 존속 중 전환(예: 갱신하면서 전세를 월세로 바꾸는 경우)에만 적용됩니다. 처음부터 월세로 맺는 신규 계약의 월세는 시장에서 자율 결정되므로, 신규 계약 시에는 이 계산기의 환산값을 '시세 비교 기준'으로 활용하세요. 주변 전세 시세와 환산 보증금을 비교하면 월세가 비싼지 싼지 감이 잡힙니다.
월세 → 전세 환산도 같은 원리예요
전세 환산 보증금 = 월세보증금 + (월세 × 12 ÷ 전환율). 보증금 5,000만원 + 월세 90만원 계약이라면 4.75% 기준 약 2억 7,700만원 전세와 같은 수준입니다. 전세 대출 이자와 월세 부담을 비교할 때, 관리비 포함 여부까지 감안해 판단하세요.
자주 묻는 질문
전세 3억 원을 월세로 바꾸면 얼마인가요?
보증금 5,000만 원을 남긴다면 전환 대상 금액 2억 5,000만 원에 법정 전환율 4.75%를 적용해 월 989,583원입니다. 보증금을 남기지 않으면 1,187,500원, 1억 원을 남기면 791,667원이 됩니다.
보증금을 1억 원 더 내면 월세가 얼마나 줄어드나요?
전환율 4.75% 기준으로 약 39만 6천 원 줄어듭니다. 전환율이 예금 금리보다 높다면 보증금을 높여 월세를 줄이는 편이 유리합니다.
기준금리가 바뀌면 전환율도 바뀌나요?
네. 법정 상한은 '기준금리 + 2%p'와 연 10% 중 낮은 값으로 연동되므로, 한국은행이 기준금리를 조정하면 상한도 함께 움직입니다. 2026년 7월 16일 기준금리가 2.5%에서 2.75%로 인상되어 상한도 4.5%에서 4.75%로 올랐습니다. 계산기의 기준금리 칸에 값을 넣으면 상한이 즉시 갱신됩니다.
반전세(보증부 월세)도 같은 방식으로 계산하나요?
네. 전세보증금에서 남기는 보증금을 뺀 금액에 전환율을 적용하면 됩니다. 보증금을 많이 남길수록 월세가 줄어드는 구조라, 목돈 여유와 월 현금흐름을 비교해 결정하면 됩니다.
내 계약이 법정 상한을 넘는지 어떻게 확인하나요?
전세 → 월세 모드에서 '현재 계약 월세'를 입력하면, 전환 대상 금액 대비 실제 전환율을 계산해 법정 상한과 비교해 드립니다. 초과 시에는 초과분에 대해 무효를 주장할 수 있습니다.