공시가격 5억 원 1주택이면 연 62만 원
공시가격 5억 원 주택을 1세대 1주택으로 보유하면 연간 재산세는 620,000원입니다. 7월과 9월에 각각 310,000원씩 나눠 냅니다. 같은 집이라도 다주택자라면 1,104,000원으로 48만 원 이상 차이가 납니다. 1세대 1주택에 적용되는 공정시장가액비율 특례(44%)와 특례세율이 함께 작동하기 때문입니다.
재산세 계산 구조
주택 재산세는 공시가격 × 공정시장가액비율 × 세율로 계산합니다. 2026년 일반 주택의 공정시장가액비율은 60%이고, 1세대 1주택은 공시가격 3억원 이하 43%, 3억 초과~6억 이하 44%, 6억 초과 45%의 특례 비율이 적용됩니다. 같은 공시가격이라도 1주택자의 과세표준이 훨씬 낮아지는 이유입니다.
| 과세표준 | 표준세율 | 1주택 특례세율 (공시 9억 이하) |
|---|---|---|
| 6,000만원 이하 | 0.10% | 0.05% |
| 1.5억원 이하 | 6만원 + 초과분의 0.15% | 3만원 + 초과분의 0.10% |
| 3억원 이하 | 19.5만원 + 초과분의 0.25% | 12만원 + 초과분의 0.20% |
| 3억원 초과 | 57만원 + 초과분의 0.40% | 42만원 + 초과분의 0.35% |
본세 외에 도시지역분(과세표준의 0.14%, 도시계획구역 내 주택)과 지방교육세(본세의 20%)가 함께 고지됩니다. 여기서 놓치기 쉬운 점은 도시지역분이 본세보다 클 수 있다는 것입니다. 도시지역분은 세율이 아니라 과세표준 전체에 0.14%를 곱하기 때문입니다. 공시가격 5억 원 1주택을 예로 들면 본세는 260,000원인데 도시지역분이 308,000원으로 더 큽니다.
| 공시가격 | 본세 | 실제 총 고지액 | 본세 대비 |
|---|---|---|---|
| 3억 원 | 99,000원 | 299,400원 | 3.02배 |
| 5억 원 | 260,000원 | 620,000원 | 2.38배 |
| 9억 원 | 787,500원 | 1,512,000원 | 1.92배 |
공시가격이 낮을수록 본세 대비 배율이 높아집니다. 본세는 누진 구조라 낮은 구간에서 아주 적게 나오지만, 도시지역분은 과세표준에 일정 비율로 붙기 때문입니다. 세금이 예상보다 많다고 느껴진다면 고지서에서 본세와 도시지역분을 나눠서 확인해 보세요.
1주택 특례가 만드는 차이
1세대 1주택은 공정시장가액비율이 43~45%로 낮아지고 특례세율까지 적용되어, 같은 공시가격이라도 세금이 크게 줄어듭니다.
| 공시가격 | 1세대 1주택 | 일반(다주택) | 차이 |
|---|---|---|---|
| 2억 원 | 187,600원 (43%) | 348,000원 (60%) | 160,400원 |
| 3억 원 | 299,400원 (43%) | 576,000원 (60%) | 276,600원 |
| 5억 원 | 620,000원 (44%) | 1,104,000원 (60%) | 484,000원 |
| 6억 원 | 787,200원 (44%) | 1,476,000원 (60%) | 688,800원 |
| 9억 원 | 1,512,000원 (45%) | 2,592,000원 (60%) | 1,080,000원 |
| 12억 원 | 2,592,000원 (45%) | 3,708,000원 (60%) | 1,116,000원 |
공시가격 9억 원이면 1주택자와 다주택자의 차이가 연 108만 원에 이릅니다. 참고로 1주택 특례세율은 공시가격 9억 원 이하에만 적용되므로, 12억 원 구간에서는 공정시장가액비율 특례(45%)만 남아 격차가 다소 줄어듭니다.
납부 일정과 기준일
주택 재산세는 7월 16~31일에 절반, 9월 16~30일에 나머지 절반을 납부합니다(세액 20만원 이하는 7월 일괄). 과세 기준일은 매년 6월 1일 — 5월 31일에 잔금을 치르면 그 해 재산세는 매수자가, 6월 1일 이후 잔금이면 매도자가 부담합니다. 집을 사고팔 때 잔금일을 6월 1일 전후로 조정하는 이유가 이것입니다.
재산세 계산기 사용법과 결과 읽는 법
이 재산세 계산기는 두 가지 방향으로 쓸 수 있습니다. 공시가격으로 계산 탭은 부동산공시가격 알리미에서 확인한 주택 공시가격을 넣어 올해 낼 세금을 미리 보는 용도이고, 재산세로 공시가격 추정 탭은 이미 받은 고지서 금액에서 거꾸로 공시가격을 짐작해 보는 용도입니다.
공시가격은 시세가 아니라 정부가 매년 공시하는 가격이라는 점에 주의하세요. 실거래가를 그대로 넣으면 세금이 실제보다 크게 나옵니다. 1세대 1주택 여부와 도시지역분 적용 여부는 고지서와 같게 맞춰야 결과가 고지서와 비슷해집니다.
결과 명세서에서는 본세, 도시지역분, 지방교육세가 각각 따로 표시되고, 합계를 7월분과 9월분으로 나눈 금액이 함께 나옵니다. 위 표에서 본 것처럼 공시가격이 낮을수록 본세보다 도시지역분 비중이 커지므로, 합계만 보지 말고 항목별 금액을 비교해 보는 것이 좋습니다.
결과가 고지서와 다를 때 점검할 것
- 공시가격 대신 시세나 실거래가를 입력하지 않았는가
- 1세대 1주택 선택이 실제 세대의 주택 수와 일치하는가
- 전년도 재산세(주택) 고지액을 넣어 세부담상한을 반영했는가
- 지역자원시설세나 주택연금 등 감면처럼 계산기가 반영하지 않는 항목이 고지서에 있는가
- 공동명의라면 고지서 한 장이 아니라 지분별 고지서를 모두 합산했는가
재산세 계산기로 매년 6월 이전에 미리 금액을 확인해 두면 7월과 9월의 현금 지출을 계획하기 쉽습니다. 집을 사고팔 계획이 있다면 과세 기준일인 6월 1일을 기준으로 누가 그 해 재산세를 내는지도 함께 따져 보세요.
자주 묻는 질문
재산세 금액만으로 공시가격을 알 수 있나요?
재산세로 공시가격 추정 탭에서 고지 금액을 입력하면 같은 표준 세율을 역산해 공시가격을 추정합니다. 1세대 1주택 여부와 도시지역분 적용 여부를 고지서와 맞춰 선택하세요. 전년도 재산세(주택) 금액을 입력하면 세부담상한을 반영합니다. 미입력 시에는 세부담상한·지역자원시설세·감면을 반영하지 않은 참고용 약값입니다.
계산 결과가 고지서와 다른데 왜 그런가요?
재산세에는 전년 대비 세액이 일정 비율(공시가격 구간별 105~130%) 이상 오르지 않도록 하는 세부담상한제가 있어, 공시가격이 급등한 경우 고지서 금액이 계산보다 적을 수 있습니다. 또한 지역자원시설세가 별도 부과되는 지역도 있습니다.
공시가격 5억 원이면 재산세가 얼마인가요?
1세대 1주택 기준으로 연 620,000원이며 7월과 9월에 310,000원씩 나눠 냅니다. 다주택자라면 1,104,000원으로 48만 원 이상 많습니다. 도시지역분과 지방교육세가 포함된 금액입니다.
고지서 금액이 세율로 계산한 것보다 훨씬 많습니다.
본세 외에 도시지역분(과세표준의 0.14%)과 지방교육세(본세의 20%)가 함께 부과되기 때문입니다. 공시가격 5억 원 1주택이면 본세 260,000원에 도시지역분 308,000원, 교육세 52,000원이 붙어 총 620,000원이 됩니다. 공시가격이 낮을수록 본세 대비 배율이 커집니다.
부부 공동명의면 재산세가 줄어드나요?
재산세는 물건(주택) 기준으로 부과된 후 지분별로 나눠 고지되므로 총액은 같습니다. 공동명의 절세 효과는 재산세가 아니라 종합부동산세에서 나타납니다.
재산세와 종부세는 어떻게 다른가요?
재산세는 모든 주택 보유자에게 부과되는 지방세이고, 종합부동산세는 공시가격 합계가 기준(1주택 12억, 다주택 9억)을 넘는 경우에만 12월에 추가 부과되는 국세입니다. 재산세로 낸 금액 일부는 종부세에서 공제됩니다.
근거와 기준일
주택 재산세 표준세율과 1세대 1주택 특례세율(공시가격 9억 원 이하), 공정시장가액비율(일반 60%, 1주택 43~45%), 도시지역분(과세표준의 0.14%)과 지방교육세(본세의 20%), 과세기준일 6월 1일과 납부 일정은 지방세법 및 같은 법 시행령을 따랐습니다. 세율·비율 최종 확인: 2026년 8월 21일