연소득 6,000만 원이면 한도는 2억 8,600만 원
연소득 6,000만 원, 주택가격 9억 원, 기존 대출이 없고 LTV 40%·DSR 40%·심사금리 7.5%·상환기간 30년을 가정하면 주택담보대출 한도는 286,035,255원입니다. LTV 기준으로는 3억 6,000만 원까지 가능하지만 DSR이 2억 8,600만 원에서 막기 때문입니다. 그런데 여기에 기존 대출이 연 원리금 600만 원(월 50만 원)만 있어도 한도가 214,526,441원으로 떨어집니다. 7,150만 원이 사라지는 셈입니다.
주담대 DSR·LTV·DTI 한도 계산기 계산 원리
LTV 한도는 주택가격에 적용비율을 곱합니다. DSR은 연소득의 허용비율에서 다른 대출의 연 원리금을 빼고, DTI는 허용비율에서 다른 대출의 연 이자를 뺀 뒤 각각 원리금균등상환 현재가치로 역산합니다. 지역·주택가격·보유주택·생애최초 여부에 따라 규제가 달라지므로 금융회사가 안내한 실제 비율과 스트레스 심사금리를 직접 입력하게 했습니다.
DSR·LTV·DTI가 각각 무엇을 제한하나
세 규제는 서로 다른 한도를 만듭니다. LTV는 집값 대비 대출 비율의 상한이고, DTI는 연소득 대비 원리금 상환액(주택대출 원리금+기타대출 이자) 비율, DSR은 모든 대출의 연 원리금을 연소득으로 나눈 비율을 제한합니다. 셋 중 가장 낮은 한도가 실제 받을 수 있는 금액을 결정합니다.
스트레스 DSR과 규제지역별 한도 차이
최근에는 미래 금리 상승을 가정한 스트레스 금리를 더해 심사하는 스트레스 DSR이 적용돼, 같은 소득이라도 한도가 줄어듭니다. 또 수도권·규제지역은 LTV·DSR 기준이 더 엄격하고, 생애최초·정책대출은 예외가 적용됩니다. 실제 비율은 금융회사 심사에서 확정됩니다.
연소득이 얼마부터 LTV가 한도를 정하나
소득이 낮을 때는 DSR이 한도를 막지만, 소득이 일정 수준을 넘으면 LTV가 상한이 됩니다. 주택가격 9억 원·LTV 40%·DSR 40%·심사금리 7.5%·30년 기준으로 보면 그 전환점이 드러납니다.
| 연소득 | LTV 기준 한도 | DSR 기준 한도 | 실제 한도 | 제약 요인 |
|---|---|---|---|---|
| 4,000만 원 | 360,000,000 | 190,690,170 | 190,690,170 | DSR |
| 6,000만 원 | 360,000,000 | 286,035,255 | 286,035,255 | DSR |
| 8,000만 원 | 360,000,000 | 381,380,340 | 360,000,000 | LTV |
| 1억 원 | 360,000,000 | 476,725,424 | 360,000,000 | LTV |
| 1억 5,000만 원 | 360,000,000 | 715,088,137 | 360,000,000 | LTV |
이 조건에서는 연소득 8,000만 원 부근부터 DSR이 아니라 LTV가 한도를 결정합니다. 그 이후로는 소득이 아무리 늘어도 한도가 3억 6,000만 원에서 멈추므로, 소득을 올리는 것보다 자기자본을 더 마련하는 쪽이 실효적입니다.
기존 대출이 한도를 깎는 정도
DSR은 신규 주담대뿐 아니라 신용대출·전세대출·자동차 할부까지 모든 대출의 연 원리금을 합산합니다. 연소득 6,000만 원·심사금리 7.5% 조건에서 기존 대출만 늘려 보면 한도가 정직하게 줄어듭니다.
| 기존 대출 연 원리금 | 월 상환 가능액 | 주담대 한도 | 줄어든 금액 |
|---|---|---|---|
| 없음 | 2,000,000원 | 286,035,255 | — |
| 300만 원 (월 25만) | 1,750,000원 | 250,280,848 | −35,754,407 |
| 600만 원 (월 50만) | 1,500,000원 | 214,526,441 | −71,508,814 |
| 1,200만 원 (월 100만) | 1,000,000원 | 143,017,627 | −143,017,628 |
| 1,800만 원 (월 150만) | 500,000원 | 71,508,814 | −214,526,441 |
기존 대출 연 원리금 100만 원마다 주담대 한도가 약 1,192만 원 줄어듭니다. 월 50만 원씩 갚는 신용대출 하나가 한도를 7,150만 원 깎는 셈입니다. 주택 구입을 앞두고 있다면 잔액이 적은 대출부터 정리하는 것이 한도 확보에 직접적으로 도움이 됩니다.
심사금리와 상환기간이 만드는 차이
스트레스 DSR은 미래 금리 상승을 가정해 실제 약정금리보다 높은 금리로 상환액을 계산합니다. 같은 소득이라도 심사금리에 따라 한도가 크게 달라집니다.
| 심사금리 | 한도 | 제약 요인 | 상환기간 | 한도 |
|---|---|---|---|---|
| 4.0% | 360,000,000 | LTV | 10년 | 168,489,485 |
| 5.0% | 360,000,000 | LTV | 20년 | 248,264,262 |
| 6.0% | 333,583,229 | DSR | 30년 | 286,035,255 |
| 7.5% | 286,035,255 | DSR | 40년 | 303,918,700 |
| 9.0% | 248,563,731 | DSR | — | — |
심사금리가 4%에서 9%로 오르면 한도가 3억 6,000만 원에서 2억 4,856만 원으로 1억 1,100만 원 줄어듭니다. 반대로 상환기간을 10년에서 30년으로 늘리면 한도가 1억 6,849만 원에서 2억 8,604만 원으로 늘어납니다. 다만 기간을 늘리면 총 이자도 함께 불어나므로, 한도만 보고 최장 기간을 택하기 전에 대출 상환 계산기로 총 이자를 확인해 보세요.
공식 출처와 기준일
- 금융위원회 가계대출 관리방안
- 기획안 재검증 및 페이지 기준일: 2026년 7월 30일
자주 묻는 질문
연소득 6,000만 원이면 주담대 한도가 얼마인가요?
주택가격 9억 원·LTV 40%·DSR 40%·심사금리 7.5%·30년 기준으로 기존 대출이 없다면 약 2억 8,600만 원입니다. LTV로는 3억 6,000만 원까지 가능하지만 DSR이 먼저 막습니다. 기존 대출 연 원리금이 600만 원 있으면 2억 1,450만 원으로 줄어듭니다.
신용대출이 있으면 주담대 한도가 얼마나 줄어드나요?
연소득 6,000만 원·심사금리 7.5% 기준으로 기존 대출 연 원리금 100만 원마다 한도가 약 1,192만 원 줄어듭니다. 월 50만 원씩 갚는 대출 하나가 한도를 7,150만 원 깎는 셈입니다.
상환기간을 늘리면 한도가 늘어나나요?
늘어납니다. 같은 조건에서 10년이면 1억 6,849만 원, 30년이면 2억 8,604만 원, 40년이면 3억 392만 원입니다. 다만 기간이 길수록 총 이자 부담이 커지므로 한도만 보고 결정하지 마세요.
왜 소득이 같은데 한도가 줄었나요?
스트레스 DSR로 심사금리에 가산금리가 붙으면 같은 소득으로도 감당 가능한 원리금이 줄어 한도가 낮아집니다. 기존 대출의 원리금도 DSR에 포함됩니다.
전세대출·신용대출도 한도에 영향을 주나요?
네. DSR은 주택담보대출뿐 아니라 신용대출·전세대출 등 모든 대출의 연 원리금을 합산해 계산하므로 기존 대출이 많을수록 신규 한도가 줄어듭니다.