월세 200만 원이면 인상 상한은 210만 원
보증금 5,000만 원에 월세 200만 원인 서울 상가를 예로 들면, 환산보증금은 2억 5,000만 원(보증금 + 월세 × 100)으로 서울 기준 9억 원 한도 안에 들어와 5% 상한 보호 대상입니다. 따라서 임대인이 요구할 수 있는 최대 월세는 2,100,000원, 보증금은 5,250만 원입니다. 게다가 한 번 증액하면 1년 이내에는 다시 올릴 수 없습니다.
월세 100만 원 = 보증금 1억 원
보호 여부를 가르는 것은 환산보증금이고, 계산식에서 월세에 100을 곱한다는 점이 핵심입니다. 월세 100만 원이 보증금 1억 원과 같은 무게로 계산되기 때문에, 보증금이 적어도 월세가 높으면 순식간에 한도를 넘습니다.
| 보증금 | 월세 | 환산보증금 | 서울(9억) 기준 | 최대 인상 월세 |
|---|---|---|---|---|
| 5,000만 원 | 200만 원 | 2억 5,000만 원 | ⭕ 보호 대상 | 2,100,000원 |
| 1억 원 | 500만 원 | 6억 원 | ⭕ 보호 대상 | 5,250,000원 |
| 2억 원 | 800만 원 | 10억 원 | ⚠️ 한도 초과 | 8,400,000원(상한 미적용) |
세 번째 사례처럼 환산보증금이 한도를 넘으면 5% 상한이 적용되지 않아 임대인이 그 이상을 요구할 수 있습니다. 다만 이 경우에도 계약갱신요구권(10년)과 권리금 회수 기회 보호 같은 다른 조항은 그대로 적용되므로, 보호에서 완전히 제외되는 것은 아닙니다.
지역별 환산보증금 한도
같은 조건이라도 상가 위치에 따라 보호 여부가 갈립니다. 지역 한도는 다음과 같습니다.
| 지역 | 환산보증금 한도 | 보증금 1억·월세 300만 원인 경우 |
|---|---|---|
| 서울특별시 | 9억 원 | ⭕ 보호 대상 (환산 4억) |
| 과밀억제권역·부산 | 6억 9,000만 원 | ⭕ 보호 대상 |
| 광역시·세종·파주·화성 등 | 5억 4,000만 원 | ⭕ 보호 대상 |
| 그 밖의 지역 | 3억 7,000만 원 | ⚠️ 한도 초과 |
보증금 1억 원에 월세 300만 원(환산보증금 4억 원)인 상가는 서울·광역시에서는 보호받지만, 그 밖의 지역에서는 한도 3억 7,000만 원을 넘어 5% 상한을 적용받지 못합니다. 계약 전에 본인 상가의 환산보증금과 해당 지역 한도를 먼저 확인하세요.
상가 월세, 마음대로 못 올립니다
상가건물임대차보호법은 임대인의 차임·보증금 증액 청구를 기존 금액의 5% 이내로 제한합니다. 또한 증액 청구는 임대차계약 또는 증액이 있은 후 1년 이내에는 다시 할 수 없습니다. 세입자가 이 법의 보호를 받는지는 환산보증금이 지역별 한도 이내인지로 결정됩니다.
환산보증금 계산과 지역별 한도
환산보증금은 보증금 + (월세 × 100)으로 계산합니다. 이 금액이 지역별 한도를 넘으면 5% 상한을 포함한 여러 보호 조항이 적용되지 않습니다. 참고 한도는 서울 9억원, 과밀억제권역·부산 6.9억원, 광역시·세종·파주·화성 등 5.4억원, 그 밖의 지역 3.7억원입니다. 예를 들어 보증금 5,000만원·월세 200만원이면 환산보증금은 2억 5,000만원으로 서울에서도 보호 대상입니다.
요구액이 상한을 넘었다면
건물주가 요구한 월세가 법정 상한을 초과하면 그 초과분은 지급할 의무가 없습니다. 협의가 되지 않으면 상가건물임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있습니다. 다만 환산보증금 초과 상가, 계약 갱신이 아닌 신규 재계약, 당사자 간 합의 증액은 예외이니 상황을 정확히 확인하세요.
상가 임대료 인상 요구, 계산기로 대응하는 순서
상가 임대료 인상 통보를 받으면 먼저 현재 보증금과 월세, 상가가 있는 지역, 건물주가 요구한 월세를 계산기에 넣어 보세요. 계산기는 환산보증금을 구해 지역 한도 이내인지 판정하고, 보호 대상이라면 현재 월세의 5%를 더한 최대 인상액과 요구액의 초과분을 함께 보여줍니다.
예를 들어 서울에서 보증금 1억 원·월세 300만 원인 상가에 건물주가 월세 350만 원을 요구했다고 해봅시다. 환산보증금은 4억 원으로 서울 한도 9억 원 안이므로 5% 상한 보호 대상이고, 최대 인상 월세는 3,150,000원입니다. 요구액과의 차이인 월 350,000원, 연간으로는 4,200,000원이 법정 상한을 넘는 부분입니다.
숫자가 확인되면 건물주에게 상가건물임대차보호법상 상한과 계산 근거를 정중하게 전달하는 것이 첫 단계입니다. 대화는 문자나 이메일처럼 기록이 남는 방식으로 하는 것이 좋습니다. 그래도 합의가 어렵다면 분쟁조정위원회 조정 신청이나 전문가 상담으로 넘어가면 됩니다.
상가 임대료 인상 전 확인할 체크리스트
- 환산보증금(보증금 + 월세 × 100)이 해당 지역 한도 이내인가
- 마지막 계약 또는 증액 후 1년이 지났는가
- 계약갱신요구권을 행사한 갱신인가, 완전히 새로 맺는 계약인가
- 부가세 별도 여부 등 계약서상 월세 표기 방식이 요구액과 같은 기준인가
- 요구 내용과 답변을 기록으로 남겨 두었는가
보증금만 올리거나 월세와 보증금을 함께 올리는 경우에도 각각 기존 금액의 5% 이내로 제한된다는 점을 기억하세요. 계산 결과는 참고용이며, 환산보증금 한도 초과나 합의 증액처럼 예외에 해당하는지는 개별 사정에 따라 달라질 수 있습니다.
자주 묻는 질문
월세 200만 원이면 얼마까지 올릴 수 있나요?
5% 상한 보호 대상이라면 최대 2,100,000원입니다. 보증금 5,000만 원·월세 200만 원인 서울 상가는 환산보증금이 2억 5,000만 원으로 한도(9억 원) 안에 들어와 보호받습니다. 한 번 올리면 1년 이내에는 다시 올릴 수 없습니다.
환산보증금은 어떻게 계산하나요?
보증금 + (월세 × 100)입니다. 월세 100만 원이 보증금 1억 원과 같은 무게로 계산되므로, 보증금이 적어도 월세가 높으면 한도를 넘기 쉽습니다. 지역 한도는 서울 9억, 과밀억제권역·부산 6억 9,000만, 광역시 등 5억 4,000만, 그 밖의 지역 3억 7,000만 원입니다.
재계약할 때도 5% 상한이 적용되나요?
계약갱신요구권을 행사한 갱신에는 5% 상한이 적용됩니다. 그러나 기존 계약을 종료하고 완전히 새로 맺는 신규 재계약은 상한이 적용되지 않을 수 있어 주의가 필요합니다.
환산보증금이 한도를 넘으면 아무 보호도 못 받나요?
5% 상한 등 일부 조항은 적용되지 않지만, 계약갱신요구권(10년), 권리금 회수 기회 보호 등 일부 규정은 환산보증금과 무관하게 적용됩니다.
공식 참고 자료
근거와 기준일
환산보증금 산정과 지역별 한도, 임대료 증액 상한 5%와 1년 이내 재증액 제한은 상가건물임대차보호법 및 같은 법 시행령을 따랐습니다. 기준 최종 확인: 2026년 8월 21일