상가 월세, 마음대로 못 올립니다
상가건물임대차보호법은 임대인의 차임·보증금 증액 청구를 기존 금액의 5% 이내로 제한합니다. 또한 증액 청구는 임대차계약 또는 증액이 있은 후 1년 이내에는 다시 할 수 없습니다. 세입자가 이 법의 보호를 받는지는 환산보증금이 지역별 한도 이내인지로 결정됩니다.
환산보증금 계산과 지역별 한도
환산보증금은 보증금 + (월세 × 100)으로 계산합니다. 이 금액이 지역별 한도를 넘으면 5% 상한을 포함한 여러 보호 조항이 적용되지 않습니다. 참고 한도는 서울 9억원, 과밀억제권역·부산 6.9억원, 광역시·세종·파주·화성 등 5.4억원, 그 밖의 지역 3.7억원입니다. 예를 들어 보증금 5,000만원·월세 200만원이면 환산보증금은 2억 5,000만원으로 서울에서도 보호 대상입니다.
요구액이 상한을 넘었다면
건물주가 요구한 월세가 법정 상한을 초과하면 그 초과분은 지급할 의무가 없습니다. 협의가 되지 않으면 상가건물임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있습니다. 다만 환산보증금 초과 상가, 계약 갱신이 아닌 신규 재계약, 당사자 간 합의 증액은 예외이니 상황을 정확히 확인하세요.
자주 묻는 질문
재계약할 때도 5% 상한이 적용되나요?
계약갱신요구권을 행사한 갱신에는 5% 상한이 적용됩니다. 그러나 기존 계약을 종료하고 완전히 새로 맺는 신규 재계약은 상한이 적용되지 않을 수 있어 주의가 필요합니다.
환산보증금이 한도를 넘으면 아무 보호도 못 받나요?
5% 상한 등 일부 조항은 적용되지 않지만, 계약갱신요구권(10년), 권리금 회수 기회 보호 등 일부 규정은 환산보증금과 무관하게 적용됩니다.
⚠️ 환산보증금 초과 상가·신규 재계약·합의 증액은 예외입니다. 지역별 한도는 개정될 수 있으니 분쟁 시 상가건물임대차분쟁조정위원회나 전문가 상담을 권합니다.