전월세 전환율, 왜 중요한가요?
전세 계약을 유지하다가 전세 → 월세로 전환할 때는 주택임대차보호법이 정한 전환율 상한이 적용됩니다. 상한은 한국은행 기준금리 + 2%p로, 2026년 7월 16일 기준금리가 2.75%로 인상되면서 현재 상한은 연 4.75%입니다. 월세 계산식은 다음과 같아요.
월세 = (전세보증금 − 월세보증금) × 전환율 ÷ 12
예: 전세 3억원에서 보증금 5,000만원만 남기고 월세로 바꾸면, 전환율 4.75% 기준 월세는 2.5억 × 4.75% ÷ 12 ≈ 약 99만원입니다. 이보다 높은 월세를 요구받았다면 초과분은 법적으로 무효를 주장할 수 있습니다.
신규 계약에는 상한이 적용되지 않아요
법정 전환율은 계약 존속 중 전환(예: 갱신하면서 전세를 월세로 바꾸는 경우)에만 적용됩니다. 처음부터 월세로 맺는 신규 계약의 월세는 시장에서 자율 결정되므로, 신규 계약 시에는 이 계산기의 환산값을 '시세 비교 기준'으로 활용하세요. 주변 전세 시세와 환산 보증금을 비교하면 월세가 비싼지 싼지 감이 잡힙니다.
월세 → 전세 환산도 같은 원리예요
전세 환산 보증금 = 월세보증금 + (월세 × 12 ÷ 전환율). 보증금 5,000만원 + 월세 90만원 계약이라면 4.75% 기준 약 2억 7,700만원 전세와 같은 수준입니다. 전세 대출 이자와 월세 부담을 비교할 때, 관리비 포함 여부까지 감안해 판단하세요.
자주 묻는 질문
기준금리가 바뀌면 전환율도 바뀌나요?
네. 법정 상한은 '기준금리 + 2%p'로 연동되므로 한국은행이 기준금리를 조정하면 상한도 함께 움직입니다. 2026년 7월 16일 기준금리가 2.5%에서 2.75%로 인상되어 상한도 4.5%에서 4.75%로 올랐습니다. 전환 시점의 기준금리가 적용됩니다.
반전세(보증부 월세)도 같은 방식으로 계산하나요?
네. 전세보증금에서 남기는 보증금을 뺀 금액에 전환율을 적용하면 됩니다. 보증금을 많이 남길수록 월세가 줄어드는 구조라, 목돈 여유와 월 현금흐름을 비교해 결정하면 됩니다.